Denkmalschutz in Düsseldorf

Serie zum DSchG Teil 7: Das liebe Geld – Steuervorteile im Denkmal und Altbau – was kann wie wann abgesetzt werden? (§ 40 u.a.)

Wer ein Denkmal besitzt, übernimmt per Denkmalschutzgesetz automatisch die Pflicht, das Denkmal nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten zu erhalten. Oftmals ist dies mit Mehrkosten durch denkmalpflegerische Auflagen verbunden. Die entstehenden Mehrkosten werden indirekt durch steuerliche Vorteile gefördert und der Denkmaleigentümer somit ein Stück weit entlastet. Für die Inanspruchnahme von steuerlichen Vorteilen bei der Einkommensteuer muss jedoch eine denkmalpflegerische Erlaubnis vorliegen (siehe Artikel „Jetzt darf ich nichts mehr!?“).

Im Gegensatz zu den direkten Förderungen besteht ein Rechtsanspruch für Steuervergünstigungen. Diese Begünstigung ist für alle Gebäude, die in der Denkmalliste geführt werden, vorläufig eingetragen sind oder in einem Denkmalbereich liegen möglich. Für Gebäude, die in der Nähe eines Denkmals liegen gilt diese Begünstigung jedoch nicht. Verliert ein Denkmal während des steuerlich begünstigten Zeitraumes seinen Denkmalstatus, so wird das Finanzamt hierüber informiert. Entsprechend entfällt die Begünstigung ab diesem Zeitpunkt.

Einkommensteuer

Die wohl interessanteste, aber auch komplexeste Art, steuerliche Ansprüche geltend zu machen, ist jene in der Einkommensteuer.

Alle Aufwendungen, die nach Art und Umfang dazu notwendig sind, das Gebäude als Baudenkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen – dies schließt auch Maßnahmen für einen zeitgemäßen Nutzungsstandard ein – werden bei einer erhöhten Abschreibung berücksichtigt. Bei einem Denkmalbereich muss es der Erhaltung des geschützten Erscheinungsbildes dienen. Führen Baumaßnahmen hingegen zum Verlust der Denkmaleigenschaft oder entsprechen sie nicht der Eigenart des Baudenkmals und damit der Denkmalpflege, so können diese Baumaßnahmen nicht als „zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich” bescheinigt werden, weil sie der denkmalpflegerischen Zielsetzung der Steuervergünstigung zuwiderlaufen. Alle Maßnahmen müssen zuvor mit der Unteren Denkmalbehörde schriftlich abgestimmt worden sein; eine nachträgliche Bescheinigung ist nicht möglich, d.h. es muss nicht nur eine Erlaubnis nach § 9 DSchG erteilt, sondern auch im Vorfeld mitgeteilt worden sein, in welchem Umfang – welcher von den genehmigten Maßnahmen abweichen kann – die Maßnahme steuerlich geltend gemacht werden kann. Dies geschieht – wie auch bei der steuerlichen Bescheinigung – immer im Benehmen mit dem Landschaftsverband Rheinland. Sofern die Maßnahmen abweichend von der Erlaubnis ausgeführt worden sind, kann kein Bescheid ausgestellt werden. Ebenso wird kein Bescheid ausgestellt für Aufwendungen, die auf Wirtschaftlichkeitsüberlegungen beruhen wie z.B. ein Dachgeschossausbau. Zudem muss eine Abnahme der Baumaßnahme durch die Untere Denkmalbehörde erfolgt sein. So wird nicht nur überprüft, ob die Maßnahme nach Erlaubnis erfolgte, sondern auch welche Maßnahmen tatsächlich wie durchgeführt worden sind.

Neben dem Antrag auf Ausstellung einer steuerlichen Bescheinigung müssen die begünstigten Aufwendungen, die tatsächlich angefallen sind bescheinigt sein. Dies gilt auch für einzelne Kleinbelege. Die Rechnungen sind im Original vorzulegen. Auf Kassenzetteln müssen die eindeutig erkennbare Menge, der Artikel und der Preis angegeben sein. Pauschalrechnungen von Handwerkern können nur mit Originalangebot inkl. Leistungsbeschreibung geltend gemacht werden.

Die Rechnungen sind schließlich in einer Liste nach Gewerken geordnet aufzulisten. Hierbei ist zu beachten, dass Skonti/sonstige Abzüge die zu berücksichtigenden Kosten mindern. Genehmigungs-/Prüfungsgebühren können zu den Kosten der Baumaßnahme hinzugerechnet werden. Unberücksichtigt bleiben jedoch eigene Arbeitsleistungen und der Wertverlust durch das Entfernen von Altbausubstanz.

Des Weiteren sind die gewährten Zuschüsse darzulegen.

Nach Eingang des Antrags wird dieser von der Unteren Denkmalbehörde geprüft und im Anschluss das Benehmen mit dem Landschaftsverband Rheinland hergestellt. Bevor eine Bescheinigung ausgestellt wird, wird, sofern die bescheinigte Aufwendung von der beantragten abweicht, der Eigentümer nochmals angehört. Da der Bescheid gebührenpflichtig ist wird diesem eine Rechnung beigelegt. Die Gebühr richtet sich nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung. Summen bis 5.000€ sind gebührenfrei, von 5.000-250.000 sind 1,0%, zwischen 250.000-500.000 zusätzlich 0,5% und über 500.000 weitere 0,25% der Summe als Gebühr anzusetzen; höchstens jedoch 25.000€. Bei mehreren Eigentümern wird die Gebühr für das gesamte Baudenkmal berechnet und dann auf die Eigentümer anteilig aufgeteilt.

Die Bescheinigung ist schließlich dem Finanzamt zusammen mit der Steuererklärung vorzulegen.

Anschaffungs-/Herstellungskosten – die Denkmalabschreibung (Denkmal-AfA)

Unter Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten versteht man sowohl Anschaffungsnebenkosten wie z.B. Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklergebühren und die eigentlichen Herstellungskosten wie z.B. Kosten für Renovierungen nach dem Kauf. Berücksichtigt werden können die Kosten für das Gebäude, jedoch nicht für das Grundstück.

Altbau (nicht unbedingt Denkmal)

Sofern das Gebäude (Fertigstellung bis 31.03.1985) vermietet ist, ist eine lineare Abschreibung der Kosten für eine Dauer von maximal 50 Jahren möglich.

Jährlich 2% der Anschaffungskosten (Gebäude fertiggestellt nach dem 31.12.1924)

Jährlich 2,5% der Anschaffungskosten (Gebäude fertiggestellt vor dem 01.01.1925)

Denkmal: Vermietung nach Sanierung etc. (§ 7i)

Bei einem Denkmal kann erhöht abgeschrieben werden. Ab dem Jahr der Fertigstellung gilt dies 12 Jahre lang. In den ersten acht Jahren können bis 9%, in den restlichen Jahren bis 7% der begünstigten Kosten abgesetzt werden. Über diesen Zeitraum können also die gesamten begünstigten Kosten abgeschrieben werden.

Denkmal: Eigennutzung nach Sanierung etc. (§ 7i und 10f)

Die Kosten können lediglich als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Pro Person ist dies nur bei einem selbstbewohnten Baudenkmal möglich. Über 10 Jahre sind jeweils bis 9% absetzbar – insgesamt also 90% absetzbar.

Investoren, die weder vermieten, noch das Denkmal selbst nutzen (z.B. bei einem Park, einer Ruine etc.) gelten die gleichen Prozentsätze wie bei einem Selbstnutzer.

Je höher der Steuersatz, desto höher sind dementsprechend auch die Auswirkungen. Als Faustformel gilt (bei Höchstsatz): ca. 1/3 der getätigten Gesamtinvestition wird über die Steuer erstattet.

Erhaltungsaufwendungen

Jene Aufwendungen, die der Erhaltung des Denkmals dienen – hierzu gehören zum Beispiel alle Kosten der laufenden Instandsetzung (Ausbesserungen, Reparaturen, Sanierungen) – können bei Fremdnutzung in voller Höhe im Jahr ihrer Verausgabung oder auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt abgezogen werden. Bei Eigennutzung können diese wie Herstellungskosten zehn Jahre lang zu 9% abgeschrieben werden.

Auskünfte hierzu gibt die Untere Denkmalbehörde, der Steuerberater oder das Finanzamt.

Einheitsbewertung

Für all jene Grundstücke, auf denen ein Denkmal steht, ist eine 5%ige Ermäßigung der Einheitsbewertung ohne jeglichen Nachweis möglich (§§ 82, 88 Bewertungsgesetz (BewG)). Kann der Eigentümer nachweisen, dass die Eigenschaft „Denkmal“ den Verkaufspreis des Grundstücks in ungewöhnlichem Maß mindert, so kann der Wert auf bis zu 10% ansteigen. Sofern nur Teile unter Schutz stehen, verringert sich der Prozentsatz entsprechend.

Ermäßigungen bei der Einheitsbewertung wirken sich auf alle einheitswertabhängigen Steuern, wie Grund- und Erbschaftsteuer, aus.

Weitere Auskünfte gibt das Finanzamt. Als Nachweis gilt der (vorläufige) Eintragungsbescheid.

Erbschaft/Schenkungssteuer

Grundbesitz oder Teile hiervon, Kunst (Sammlungen, einzelne Gegenstände) und wissenschaftliche Sammlungen/Bibliotheken/Archive können unter bestimmten Voraussetzungen vollständig oder zumindest teilweise von der Erbschafts-/Schenkungssteuer befreit werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).

Boden- und Baudenkmäler werden in dem Fall nur mit 15% des ermittelten Grundbesitzwertes angesetzt, alle anderen Gegenstände mit 40% ihres Wertes. Sofern das Denkmal seit mindestens 20 Jahren im Familienbesitz oder in das Verzeichnis national wertvollen Kulturgutes oder national wertvoller Archive eingetragen ist, so ist es in vollem Umfang befreit.

Voraussetzung für eine Befreiung ist, dass die jährlichen auszuwendenden Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen.

Die Steuerbefreiung entfällt, wenn das Denkmal innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung oder dem Erbfall veräußert wird.

Nähere Auskünfte erteilen die Erbschaftsteuerstellen der Finanzämter.

Grundsteuer

Wenn der jährliche Rohertrag, also sämtliche Einnahmen wie Pacht und Miete (bei Fremdnutzung) oder der eigene Nutzwert (bei Eigennutzung) und andere Vorteile aus dem Denkmal regelmäßig unter den aufzuwendenden Kosten, wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Aufwendungen für Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen, Absetzungen für Abnutzung, Kosten für Heizung und Wasser sowie Grundbesitzabgaben, Straßenreinigungsgebühren und auch die gegebenenfalls zu erlassende Grundsteuer, liegt, so ist für Bau- und Bodendenkmäler die Grundsteuer zu erlassen (§ 32 GrStG). Sofern nur Teile unter Schutz stehen ist entsprechend auch nur ein teilweiser Grundsteuererlass möglich.

Für den Grundsteuerlass ist bis spä­testens 31. März des folgenden Jahres ein Antrag mit Nachweisen über Erträge und Kosten bei der Gemeinde zu stellen.

Zuständig sind die Grundsteuerstellen.

Umsatzsteuer

Durch § 4 Nr. 20 Buchst. a UStG sind Umsätze von Denkmälern der Bau- (also Bauwerke wie Kirchen, Schlösser und Co.) und Gartenbaukunst (wie Parkanlagen) steuerfrei.

Dies gilt sowohl für jene Nutzer, die dem Bund, dem Land, der Gemeinden oder der Gemeindeverbände angehören als auch für Nutzer, die die gleichen kulturellen Aufgaben erfüllen wie die zuvor genannten.

Sofern es sich bei den Denkmälern um ein Museum handelt, ist auf die Umsätze, die die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 20 Buchst. a UStG nicht erfüllen, der ermäßigte Steuersatz anzuwenden (§ 12 Abs. 2 Nr. 7 Buchst. a UStG).

Landessanierungsprogramm

Eigentümer von Gebäuden ohne Schutzstatus haben ebenfalls die Möglichkeit Kosten in den ersten acht Jahren bis zu 9%, in den darauffolgenden vier Jahren bis 7% erhöht steuerlich abzuschreiben. Hierfür muss sich jedoch die Kommune in das Landessanierungsprogramm aufgenommen haben lassen und ein entsprechendes Sanierungsgebiet ausgewiesen haben.

Land und Kommune beteiligen sich beide an den Kosten. Die Höhe wird in der Sanierungssatzung festgelegt.

Weiterführende Links

Broschüre „Steuertipps für Denkmaleigentümer“:
http://www.mbwsv.nrw.de/stadtentwicklung/_pdf_container/Brosch_SteuertippsDenkmal_09.pdf

Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Erhaltung und Pflege von Denkmälern (Förderrichtlinien Denkmalpflege):
https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?anw_nr=1&gld_nr=2&ugl_nr=224&bes_id=647&menu=1&sg=0&aufgehoben=N&keyword=denkmalpflege#det0
Perspektiven der Denkmalförderung:
http://www.denkmalpflege.lvr.de/de/publikationen_2/neuerscheinungen_8.html#section-

Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NRW:
„Denkmalförderung in Nordrhein-Westfalen. Wege, Programme, Zuschüsse“, Düsseldorf, 2009.

Die Seite des Ministeriums:
http://www.mbwsv.nrw.de/stadtentwicklung/Denkmalschutz/index.php

Gastbeitrag von:

Denkmalschutz Fachfrau

Michaela Böllstorf

Nach ihrem Architekturstudium arbeitete Michaela unter anderem für das Institut für Architekturtheorie, Kunst- und Kulturwissenschaften und das Bundesdenkmalamt in Österreich sowie für eine für den Denkmalschutz zuständige, staatliche Dienststelle in Deutschland.

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